עסקת דירה מתחילה בדרך כלל בשיחה על המחיר, אבל מה שקובע אם היא תיסגר בשקט הוא מה שנבדק לפני החתימה. מי רשום כבעלים, האם יש על הנכס משכנתא, עיקול או הערה לטובת מישהו אחר, האם מה שבנוי בפועל תואם את ההיתר, ואיזה מס יחול על כל צד. ברחובות נוספת לזה שאלה שכיחה מאוד, האם הבניין נמצא באחד ממתחמי ההתחדשות העירונית שהעירייה מקדמת, כי זה משנה גם את שווי הדירה וגם את מה שצריך לבדוק בה.
גם שכר הטרחה של עורך הדין הוא חלק מהשיחה הזו, ואת הטווחים המקובלים בשוק אפשר לראות במדריך על שכר טרחת עורך דין בעסקת דירה.
עו"ד נתן כהן הוא עורך דין מקרקעין שפועל מרחובות ומגיע אליך. הפגישה נקבעת בבית הלקוח, ליד שולחן האוכל, עם כל המסמכים על השולחן. כך ליווי עסקאות נדל"ן נעשה בקצב של המשפחה ובלי לבזבז חצי יום על נסיעה, וכל מה שלא דורש פגישה מתנהל בטלפון ובמייל.
הדף עובר על מה שעורך דין מקרקעין עושה בעסקה, על מודל השירות ועל הערים שבהן הוא ניתן, על השלבים בקנייה ובמכירה של דירה ברחובות, על מתחמי פינוי בינוי והתחדשות עירונית שהעירייה מפרסמת, על המסים שחלים בעסקה, ועל הגורמים המקומיים שבודקים מולם לפני שחותמים.
מה עושה עורך דין מקרקעין ברחובות?
עורך דין מקרקעין בודק את הזכויות בנכס לפני החתימה, מנסח חוזה שמגן על כל תשלום, רושם הערת אזהרה ומלווה את העסקה עד רישום הזכויות.
העבודה מתחילה הרבה לפני החוזה. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ולכן גם דף אחד שנחתם "רק כדי לסגור את המחיר" עלול לקשור את הצדדים לפני שמישהו בדק משהו. התפקיד של עורך הדין הוא לוודא שהבדיקות נעשות קודם, ושהחתימה מגיעה כשכבר ברור מה קונים, ממי, ובאילו תנאים.
בפועל, עורך דין מקרקעין ברחובות עושה ארבעה דברים לאורך העסקה. הוא בודק את מצב הנכס ברישום ובוועדה המקומית. הוא מנהל את המשא ומתן על החוזה, ובעיקר על הקשר בין כל תשלום לבין ההגנה שמולו. הוא דואג לרישום הערת אזהרה ולדיווח לרשות המסים במועד. ובסוף, הוא מוודא שהזכויות עוברות בפועל על שם הקונה, ושהמשכנתא של המוכר, אם הייתה, נמחקה.
כשהעסקה כוללת שאלה מיוחדת, כמו דירה במתחם פינוי בינוי, נכס שעבר בירושה, קונה או מוכר שגר בחוץ לארץ, או שאלה של מס, עורך הדין גם מתאים את הבדיקות ואת החוזה למצב הזה. ברחובות זו לא הערת שוליים, כי העירייה מקדמת שנים עשר מתחמים ותכניות של התחדשות עירונית.
כשהדירה הגיעה בירושה ועדיין אין צו, הצעד הראשון הוא הבקשה לרשם, ובדף בקשה לצו ירושה ברחובות מפורט איך עושים אותה.
עו"ד מרחובות שמגיע אליך
עו"ד נתן כהן הוא עורך דין ברחובות שמגיע אל הלקוח ומלווה אותו באופן אישי לאורך כל העסקה. הפגישה הראשונה, החתימה על החוזה והשלבים שבהם צריך לשבת יחד על המסמכים נעשים בבית הלקוח, בשעה שנוחה למשפחה. השירות ניתן בימים א' עד ה', בין 09:00 ל-18:00, ומה שאינו דורש פגישה מתנהל בטלפון, בוואטסאפ ובמייל.
למה זה חשוב בעסקת נדל"ן? כי ברוב המשפחות מי שמחליט על קנייה או מכירה של דירה הם שני בני זוג, לפעמים גם הורה או אח שותף, וקשה לתאם את כולם לנסיעה באמצע יום עבודה. כשעורך הדין מגיע הביתה, כל מי שצריך להיות בחדר נמצא בו, המסמכים המקוריים נמצאים במגירה ולא נשכחים, והשאלות נשאלות בזמן ולא בטלפון אחרי שהחוזה כבר נחתם.
עורך דין מקרקעין ברחובות שמגיע הביתה נותן את השירות גם בערי הסביבה, נס ציונה, ראשון לציון, יבנה, גן יבנה, גדרה, מזכרת בתיה, קרית עקרון ובאר יעקב. מי שגר בעיר אחרת ומוכר או קונה דירה ברחובות מקבל את אותו ליווי, כי הנכס, הוועדה המקומית ולשכת הרישום הם אלה שקובעים את הבדיקות, ולא הכתובת של הלקוח.
לתושבי חוץ הליווי ניתן כולו מרחוק. בעלי דירה ברחובות שגרים בחוץ לארץ, או משפחות שקונות דירה לילד שעולה או חוזר, יכולים לנהל את העסקה בלי להגיע לארץ לכל שלב. המסמכים נשלחים, הפגישות נעשות בשיחת וידאו, והשירות ניתן בעברית ובאנגלית. מה שנדרש בחתימה מחוץ לארץ מוסבר מראש, כדי שהעסקה לא תיתקע בגלל מסמך שחסרה עליו חתימה. בדף על ליווי עסקאות לתושבי חוץ מפורט איך זה עובד.
אחרי שברור איך השירות עובד, השלב הבא הוא העסקה עצמה, ומה נבדק בה לפני כל חתימה.
קונים או מוכרים דירה ברחובות
אפשר לקבוע פגישה בבית, להעביר את פרטי הנכס מראש, ולשבת על החוזה כשכל המסמכים כבר נבדקו.
קניית דירה ומכירת דירה ברחובות
עורך דין קניית דירה ברחובות ועורך דין מכירת דירה ברחובות עושים עבודה דומה מצדדים שונים של אותו שולחן. הקונה צריך לדעת שהוא מקבל נכס נקי, ושכל שקל שהוא משלם מוגן. המוכר צריך לדעת שהוא מקבל את התמורה במלואה, שהמשכנתא שלו נסגרת בזמן, ושהמס שהוא ישלם מחושב נכון. החוזה הוא המקום שבו שני הצרכים האלה נפגשים, ולכן כל סעיף בו נקשר לשלב אחר בעסקה.
הסדר שבו הדברים נעשים חשוב לא פחות מהבדיקות עצמן. תשלום שעובר לפני שנרשמה הערת אזהרה, או חתימה לפני שנבדק ההיתר, יוצרים סיכון שקשה להחזיר אחורה. ציר הזמן הבא מראה את השלבים בעסקת דירה יד שנייה טיפוסית.
בדיקות לפני החוזה
נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין, בדיקת שעבודים, עיקולים והערות, ובדיקה בוועדה המקומית שמה שבנוי תואם את ההיתר.
לפני כל חתימהמשא ומתן על החוזה
לוח תשלומים שמותאם למשכנתא, מועד מסירה עם פיצוי מוסכם על איחור, ותנאים שמגינים על כל תשלום.
לפני החתימהחתימה והערת אזהרה
החתימה נעשית בבית הלקוח, ומיד אחריה נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה, לפני שהכסף עובר.
ביום החתימהדיווח לרשות המסים
הקונה והמוכר מגישים הצהרה על העסקה, ומשלמים את המס שחל על כל אחד מהם.
בתוך 30 ימים מהמכירהמסירה ורישום הזכויות
התשלום האחרון מול המפתחות, מחיקת המשכנתא של המוכר, ורישום הזכויות על שם הקונה.
אחרי המסירהשני שלבים בציר הזה הם אלה שמגינים על הקונה יותר מכל השאר. הראשון הוא רישום הערת אזהרה. לפי סעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין, הערה כזו נרשמת במרשם ומונעת מבעל הזכות לעשות עסקה שסותרת את ההתחייבות שלו לקונה. השני הוא ההצהרה לרשות המסים. לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, הקונה והמוכר מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה, וזה המועד שממנו נגזרים גם חיובי המס.
לקונה מחכים בעיקר הבדיקות והמשכנתא. בדף על עורך דין קניית דירה מפורט מה בודקים בנסח, בהיתר ובחוזה. למוכר מחכים בעיקר המס והסגירה של מה שרשום על הנכס, ובדף איך מכינים דירה למכירה כך שהעסקה לא תיעצר מפורט התהליך מצד המוכר. בשני הצדדים, עורך דין נדלן ברחובות שמגיע הביתה מאפשר לעבור על הכול יחד, כשהמסמכים של המשפחה כבר על השולחן.
התחדשות עירונית ופינוי בינוי ברחובות
עיריית רחובות מפרסמת באתר שלה רשימה של מתחמי התחדשות עירונית שהיא מקדמת. לפי רשימת מתחמי ההתחדשות העירונית של עיריית רחובות, הרשימה כוללת שנים עשר מתחמים ותכניות, מתחם האצ"ל, שכונת דניה, מתחם נווה מרמורק (שיכון עלייה), שכונת מילצ'ן, מתחם שעריים-מוגזח (תמ"ל 2033), תכנית רחובות מרכז, שכונת קריית משה, מתחם גוש עציון, אושיות הרצל, אושיות לב השכונה, מתחם הצנחנים, ושיקום מתחמי הרס.
לחלק מהמתחמים יש כבר מסלול מוגדר. בכנס שהעירייה קיימה ב-20.11.2024 הוכרז מתחם גוש עציון כמתחם פינוי בינוי במסלול רשויות, בהשתתפות המנהלת העירונית להתחדשות עירונית ונציגי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולפי הודעת העירייה מתחמים נוספים מקודמים באותו מסלול. מי שגר באחד המתחמים, או שוקל לקנות בהם דירה, צריך לדעת באיזה שלב התכנון נמצא, כי זה משפיע על לוחות הזמנים ועל מה שכדאי לבקש מהיזם. לכן עורך דין התחדשות עירונית ברחובות מתחיל כל בדיקה בשאלה באיזה מתחם נמצא הבניין ובאיזה שלב התכנון שלו.
בעל דירה במתחם פינוי בינוי חותם על אחד ההסכמים הגדולים בחייו, הסכם שקובע מה הוא יקבל, מתי, ומה מגן עליו בתקופה שבין ההריסה לבין המסירה של הדירה החדשה. מולו יושב יזם עם צוות יועצים שעובד בשבילו. לכן לבעלי הדירות יש עורך דין משלהם, ומקובל ששכר הטרחה שלו משולם על ידי היזם, לפי מה שנקבע בהסכם. עורך דין פינוי בינוי ברחובות שמייצג את הבעלים בודק את ההסכם לפני החתימה, דורש ערבויות ולוחות זמנים מחייבים, ומלווה את המתחם עד רישום הדירות החדשות.
שתי עובדות כדאי להכיר מראש. הראשונה, פינוי בינוי הוא הליך דו שלבי, שדורש תכנית מפורטת לפני שמוציאים היתר, ולכן הוא ארוך יותר מתמ"א 38, שמתקדמת דרך היתר בנייה על הבניין הקיים. השנייה, ב-2021 הופחת הרוב הנדרש כדי לתבוע בעל דירה שמסרב לעסקה, מ-80% ל-66% מבעלי הדירות. כלומר, בעל דירה שמתלבט צריך להבין את המשמעות של ההחלטה שלו, ולא רק את התנאים שהיזם מציע. בדף על עורך דין פינוי בינוי מפורט מה חייב להופיע בהסכם מול היזם.
מי שקונה דירה בבניין שנמצא באחד המתחמים נכנס בעצם לפרויקט שכבר מתנהל. במקרה כזה בודקים גם מה נחתם עד עכשיו בין הבעלים ליזם, אם המוכר כבר חתם על הסכם, ומה מעבר הזכויות לקונה יעשה למעמד שלו בפרויקט. זו בדיקה מיוחדת שאינה מופיעה בנסח, ולכן היא צריכה להיעשות לפני שמסכמים מחיר.
התחדשות עירונית משנה גם את המס, ולכן השלב הבא בכל עסקה ברחובות הוא לבדוק מה יחול על כל צד.
דירה במתחם התחדשות ברחובות
לפני שחותמים מול היזם, או לפני שקונים דירה בבניין שנכלל במתחם, כדאי לעבור על ההסכם ועל שלב התכנון עם עורך דין התחדשות עירונית ברחובות. הפגישה נקבעת בבית שלכם.
מיסוי מקרקעין בעסקת דירה ברחובות
בכל עסקת דירה יש שלושה חיובים שכדאי לזהות מראש, ולכל אחד מהם יש צד אחר שמשלם אותו. עורך דין מיסוי מקרקעין ברחובות בודק אותם לפני החתימה, כי לפעמים סדר הפעולות, או סעיף אחד בחוזה, משנה את הסכום. הטבלה מרכזת את שלושתם.
| חיוב | מי משלם | על מה |
|---|---|---|
| מס שבח | המוכר | על השבח, ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, וליחיד 25% על השבח הריאלי, אלא אם חל פטור |
| מס רכישה | הקונה | לפי מדרגות, ובשנת 2026 קונה דירה יחידה פטור עד ₪1,978,745 |
| היטל השבחה | בעל המקרקעין | מחצית מעליית השווי בעקבות אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג, ונגבה בידי הוועדה המקומית |
מקור: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ומדרגות מס רכישה של רשות המסים לשנת 2026
למס שבח יש פטורים, ובראשם הפטור על מכירת דירת מגורים מזכה, וכדאי לבדוק אם הוא חל לפני שקובעים מחיר, כי הוא משנה את הסכום שנשאר למוכר ביד. במס רכישה השאלה העיקרית היא אם הקונה נחשב לבעל דירה יחידה, ושאלה כזו נבדקת גם לפי בן או בת הזוג והילדים הקטינים, ולא רק לפי מי שחותם על החוזה. בדף על מדרגות מס רכישה לדירה יחידה מפורטות המדרגות.
בפינוי בינוי המס נראה אחרת. פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס שבח לבעל דירה שמוכר את זכויותיו ליזם, ומקבל דירה חדשה בתמורה, בתנאים שנקבעו בחוק. בעל דירה במתחם צריך לדעת מראש אם העסקה שלו נכנסת לפטור, ומה קורה כשהוא מקבל גם תשלום בנוסף לדירה, ועורך דין מיסוי מקרקעין ברחובות בודק את זה מול ההסכם עם היזם. תכנון מיסוי מקרקעין לפני החתימה הוא מה שמונע הפתעה אחריה.
הגורמים המקומיים שבודקים מולם לפני עסקה ברחובות
שני גופים מקומיים קובעים את רוב מה שנבדק לפני עסקת דירה ברחובות. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שבה נמצא המידע על מה מותר לבנות ומה נבנה כדין, ולשכת רישום המקרקעין, שבה רשומות הזכויות עצמן. עורך דין נדלן ברחובות עובד מול שניהם, ומה שהוא מוצא בהם קובע אם אפשר להתקדם, ובאילו תנאים.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
בדף ועדות התכנון והבנייה של עיריית רחובות אפשר לאתר בקשות להיתרי בנייה, חדשות והיסטוריות, תכניות שהוגשו לוועדה, ופרוטוקולים של הישיבות. מכאן יודעים אם מה שבנוי בדירה קיבל היתר, ואם יש תכנית שמשנה את מה שמותר לבנות בבניין.
לשכת רישום המקרקעין
לשכת רישום מקרקעין רחובות מופיעה ברשימת לשכות רישום המקרקעין של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. מהרישום יודעים מי הבעלים, אילו משכנתאות והערות רשומות על הנכס, ובסוף העסקה מגישים אליו את רישום הזכויות על שם הקונה.
הבדיקה בוועדה המקומית היא זו שמשפחות נוטות לדלג עליה, כי הנסח נראה תקין והדירה נראית בסדר. אבל מרפסת שנסגרה בלי היתר, חדר שנוסף על הגג, או מחסן שהפך ליחידת דיור, הם דברים שהנסח אינו מראה. כשהם מתגלים אחרי החתימה, הם הופכים לוויכוח על המחיר או לבעיה מול הבנק שמממן את המשכנתא.
גם העירייה עצמה מספקת מידע שימושי לבעלי דירות. באתר ההתחדשות העירונית שלה יש כניסה לתושבים, מדיניות עירונית ומערכת מפות, וכדאי לעבור עליו לפני מכירה של דירה בבניין ותיק, כי מה שמקודם בשכונה משפיע על השווי ועל השאלות שקונה רציני ישאל.
מה הצעד הבא שלכם
כל עסקה ברחובות מתחילה בשאלה אחרת. בחרו את המצב הקרוב ביותר אליכם, וקבלו את הצעד הראשון שכדאי לעשות לפני שמתחייבים למשהו.
איפה אתם עומדים היום?
בחרו את התיאור הקרוב ביותר וקבלו את הצעד הבא
בחרו אחת מהאפשרויות למעלה כדי לראות את הצעד המומלץ.
בודקים לפני שחותמים על משהו
עורך דין קניית דירה ברחובות בודק נסח רישום, היתר בוועדה המקומית, ובדיקה אם הבניין נמצא במתחם התחדשות. רק אחרי זה מסכמים מחיר על דף, ולא לפני.
מכינים את הדירה למכירה
בודקים מה רשום על הנכס, מה צריך להסדיר מול הבנק, ומה יהיה מס השבח, כדי שהמחיר שתבקשו יהיה המחיר שיישאר לכם.
עוברים על ההסכם לפני החתימה
מה מקבלים, מתי, ואילו ערבויות מגינות עליכם בתקופת הבנייה. וגם, האם העסקה נכנסת לפטור ממס שבח.
מנהלים את העסקה מרחוק
פגישות בשיחת וידאו, מסמכים שנשלחים מראש, והסבר על מה שנדרש בחתימה מחוץ לארץ, כדי שלא תצטרכו לטוס לכל שלב.
רוב הבעיות בעסקאות דירה אינן נולדות מחוזה גרוע, אלא מצעד אחד שנעשה מוקדם מדי.
לפני שחותמים על דף אחד
גם זיכרון דברים קצר יכול לקשור אתכם לעסקה. העבירו את הפרטים, ונבדוק את הנכס לפני שמתחייבים.
טעויות שכדאי להכיר בעסקת דירה ברחובות
אלה הטעויות שחוזרות בעסקאות דירה, גם אצל משפחות שכבר קנו או מכרו דירה בעבר. כל אחת מהן נראית קטנה ברגע שהיא קורית, ומתבררת כיקרה כשמנסים לתקן אותה אחר כך.
חתימה על זיכרון דברים לפני הבדיקות
התחייבות לעסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ודף שכולל את הצדדים, הנכס והמחיר עלול להיחשב כזה. חותמים אחרי הבדיקות, לא לפניהן.
דילוג על הבדיקה בוועדה המקומית
הנסח אינו מראה מרפסת שנסגרה בלי היתר או חדר שנוסף על הגג. מה שלא נבדק בוועדה מתגלה אחרי החתימה, כשהמשא ומתן כבר נגמר.
תשלום ראשון לפני הערת אזהרה
כסף שעובר למוכר לפני שנרשמה הערה לטובת הקונה אינו מוגן מפני עסקה סותרת. התשלום הראשון נקשר לרישום ההערה.
התעלמות ממתחם ההתחדשות
דירה בבניין שנכלל במתחם פינוי בינוי היא נכס עם עתיד אחר, ודורשת בדיקה מיוחדת. קונה שלא בדק מה נחתם מול היזם עלול לגלות שהמוכר כבר התחייב.
דיווח מאוחר לרשות המסים
ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מיום המכירה. איחור בהגשה או בתשלום עלול להוסיף קנס, הפרשי הצמדה וריבית.
המשותף לכל הטעויות האלה הוא הסדר. בדיקה שנעשית בזמן עולה מעט, וחוסכת את הוויכוח שמגיע כשהיא נעשית באיחור. עו"ד נתן כהן, עורך דין מקרקעין ברחובות, מלווה עסקאות דירה ברחובות ובסביבה מהבדיקה הראשונה, כך שכל צעד נעשה כשכבר ברור מה מחכה אחריו.
שאלות ותשובות על עורך דין מקרקעין ברחובות
מה עושה עורך דין מקרקעין ברחובות?
עורך דין מקרקעין ברחובות בודק את הזכויות בנכס ואת ההיתרים לפני החתימה, ומנסח את החוזה בכתב, כי על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. אחרי החתימה הוא רושם הערת אזהרה לטובת הקונה, מגיש את ההצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים, ומלווה את העסקה עד רישום הזכויות. בדרך הוא בודק גם את המס, למשל אם מוכר שהוא יחיד ישלם מס שבח של 25% על השבח הריאלי, או שחל עליו פטור.
האם עורך דין מקרקעין מרחובות מגיע אל הלקוח הביתה?
כן. עו"ד נתן כהן הוא עורך דין ברחובות שמגיע לבית הלקוח, ברחובות ובערי הסביבה, בימים א' עד ה' בין 09:00 ל-18:00. הפגישות, החתימה והשלבים שדורשים ישיבה על המסמכים נעשים בבית, ומה שאינו דורש פגישה מתנהל בטלפון ובמייל. בפגישה בבית עוברים גם על המס בעסקה, למשל על הפטור ממס רכישה, שבשנת 2026 חל על קונה דירה יחידה עד ₪1,978,745, כך שכל מי שמחליט על העסקה שומע את אותו הסבר באותו זמן.
באילו ערים סביב רחובות ניתן השירות?
ברחובות, נס ציונה, ראשון לציון, יבנה, גן יבנה, גדרה, מזכרת בתיה, קרית עקרון ובאר יעקב. לתושבי חוץ שיש להם נכס ברחובות או שקונים בה דירה, הליווי ניתן כולו מרחוק. הבדיקות עצמן נקבעות לפי מקום הנכס, ולא לפי מקום המגורים של הלקוח. למשל, היטל השבחה, שהוא 50% מעליית השווי בעקבות אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג, נגבה בידי הוועדה המקומית של העיר שבה נמצא הנכס, ושם גם נבדק ההיתר.
מה בודק עורך דין לפני קניית דירה ברחובות?
עורך דין קניית דירה ברחובות בודק את נסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין, כדי לדעת מי הבעלים ואילו משכנתאות, עיקולים והערות רשומים על הנכס. הוא בודק את התיק בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כדי לדעת אם מה שבנוי קיבל היתר, ואם הבניין נמצא באחד ממתחמי ההתחדשות העירונית שהעירייה מפרסמת. הוא בודק גם את מס הרכישה, שממנו קונה דירה יחידה פטור בשנת 2026 עד ₪1,978,745.
מה עושה עורך דין במכירת דירה ברחובות?
עורך דין מכירת דירה ברחובות מנסח חוזה שבו כל תשלום נקשר להגנה מתאימה, ובודק לפני שקובעים מחיר אם חל פטור ממס שבח, כי בלעדיו מוכר שהוא יחיד משלם 25% על השבח הריאלי. על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, הוא מגיש את ההצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מהמכירה, ומתאם את סגירת המשכנתא של המוכר, כדי שהזכויות יעברו לקונה נקיות ושהתמורה תגיע למוכר במלואה.
אילו מתחמי התחדשות עירונית מקודמים ברחובות?
על פי אתר עיריית רחובות, ברשימה מתחם האצ"ל, שכונת דניה, מתחם נווה מרמורק (שיכון עלייה), שכונת מילצ'ן, מתחם שעריים-מוגזח (תמ"ל 2033), תכנית רחובות מרכז, שכונת קריית משה, מתחם גוש עציון, אושיות הרצל, אושיות לב השכונה, מתחם הצנחנים ושיקום מתחמי הרס. מתחם גוש עציון הוכרז ב-20.11.2024 כמתחם פינוי בינוי במסלול רשויות. עורך דין התחדשות עירונית ברחובות בודק באיזה שלב התכנון נמצא המתחם לפני כל חתימה.
האם בעל דירה במתחם פינוי בינוי ברחובות צריך עורך דין משלו?
כן. ההסכם מול היזם קובע מה בעל הדירה יקבל, מתי, ומה מגן עליו בתקופת הבנייה, והיזם מגיע עם יועצים שעובדים בשבילו. עורך דין פינוי בינוי ברחובות שמייצג את הבעלים בודק את ההסכם, ודורש ערבויות ולוחות זמנים מחייבים. על פי החוק כפי שתוקן ב-2021, הרוב הנדרש כדי לתבוע בעל דירה שמסרב לעסקה ירד מ-80% ל-66% מבעלי הדירות, ולכן גם ההחלטה לסרב צריכה להתקבל עם ייעוץ.
מי משלם את שכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הדירות בפינוי בינוי?
מקובל ששכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות משולם על ידי היזם, והסכום והתנאים נקבעים בהסכם. גם כשהיזם משלם, עורך דין פינוי בינוי ברחובות מייצג את הבעלים בלבד, ולא את היזם. חלק מהעבודה שלו הוא לבדוק אם העסקה נכנסת לפטור ממס שבח שקבוע בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, כי בלי פטור, מס השבח של יחיד הוא 25% על השבח הריאלי.
מה התפקיד של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברחובות בעסקת נדל"ן?
בוועדה נמצא המידע על היתרי הבנייה, החדשים וההיסטוריים, על התכניות שהוגשו ועל הפרוטוקולים של הישיבות, ומשם יודעים אם מה שבנוי בדירה נבנה כדין. עורך דין נדלן ברחובות בודק שם את הנכס לפני החתימה, כי מרפסת שנסגרה בלי היתר אינה מופיעה בנסח. הוועדה גם גובה היטל השבחה, ועל פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה הוא 50% מעליית השווי בעקבות אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג.
אילו מסים חלים בעסקת דירה ברחובות?
המוכר משלם מס שבח, וליחיד הוא 25% על השבח הריאלי אלא אם חל פטור. הקונה משלם מס רכישה לפי מדרגות, ועל פי מדרגות רשות המסים לשנת 2026 קונה דירה יחידה פטור עד ₪1,978,745. בנוסף עשוי לחול היטל השבחה, שנגבה בידי הוועדה המקומית. עורך דין מיסוי מקרקעין ברחובות בודק את שלושת החיובים לפני החתימה, כי לפעמים סדר הפעולות או סעיף אחד בחוזה משנה את הסכום.
תוך כמה זמן מדווחים לרשות המסים על עסקה במקרקעין?
על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, הקונה והמוכר מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה. עורך הדין מגיש את ההצהרה ומוודא שהמס משולם במועד, כי איחור בהגשה או בתשלום עלול להוסיף קנס, הפרשי הצמדה וריבית. ההצהרה היא גם המקום שבו נקבע מס הרכישה, ובשנת 2026 קונה דירה יחידה פטור ממנו עד ₪1,978,745, ולכן המעמד של הקונה נבדק לפני ההגשה.
האם אפשר לקנות או למכור דירה ברחובות מחוץ לארץ?
כן. עו"ד נתן כהן נותן לתושבי חוץ ליווי מלא מרחוק, בעברית ובאנגלית, עם פגישות בשיחת וידאו ומסמכים שנשלחים מראש, כך שאפשר לנהל קנייה או מכירה של דירה ברחובות בלי להגיע לארץ לכל שלב. גם מוכר שגר בחוץ לארץ מדווח על המכירה לרשות המסים. מס השבח של יחיד הוא 25% על השבח הריאלי, והשאלה אם חל עליו פטור נבדקת מראש, לפי המצב שלו.
מה כדאי לזכור לפני עסקה ברחובות
עסקת דירה ברחובות נבדקת מול שלושה מקומות, הרישום, הוועדה המקומית, והשאלה אם הבניין נמצא במתחם התחדשות. עו"ד נתן כהן הוא עורך דין ברחובות שמגיע אל הלקוח הביתה, ומלווה את העסקה מהבדיקה הראשונה ועד שהזכויות רשומות.
- חותמים אחרי הבדיקות, כי גם דף קצר עלול לחייב
- הערת אזהרה נרשמת לפני שהכסף עובר
- ההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 ימים מהמכירה
- בבניין שנכלל במתחם התחדשות בודקים גם מה נחתם מול היזם
- השירות ניתן ברחובות ובשמונה ערים סביבה, ולתושבי חוץ מרחוק
השורה התחתונה: רוב הבעיות בעסקאות דירה נולדות מצעד שנעשה לפני הבדיקה שהייתה צריכה לבוא קודם. עורך דין מקרקעין ברחובות שמגיע הביתה בודק את הנכס כשכל המסמכים על השולחן, וכך החתימה מגיעה כשכבר ברור מה מחכה אחריה. לתיאום פגישה בבית אפשר לפנות בכל שלב, גם כשכבר יש טיוטת חוזה.
