רישום זכויות בטאבו: השלבים, המסמכים ומה עושים כשהדירה לא רשומה על שמכם

רוב האנשים מגלים שהדירה לא רשומה על שמם בדיוק ברגע הלא נוח. הקונה של הדירה מבקש נסח, הבנק שלו רוצה לרשום משכנתה, או שהילדים מנסים להבין מה עובר אליהם בירושה. המפתחות אצלם כבר שנים, הארנונה על שמם, החוזה חתום, ובכל זאת בנסח הטאבו מופיע עדיין המוכר, ההורים שנפטרו, או בכלל גוף אחר.

הפער הזה לא נובע בדרך כלל מטעות אחת גדולה. הוא נוצר כשעסקה נסגרה ושולמה, אבל השלב האחרון, הרישום, נתקע על אישור מס שלא הגיע, על חוב לעירייה, על משכנתה ישנה של המוכר או על בניין שעוד לא נרשם כבית משותף. עד שמושלם רישום זכויות בטאבו, ההגנה הזמנית של הקונה היא בדרך כלל רישום הערת אזהרה בטאבו, אבל הערה היא לא בעלות.

המדריך עובר על כל הדרך. מה זה רישום זכויות ולמה הוא חשוב, איפה הדירה שלכם רשומה בכלל, השלבים והמסמכים, מה זה שטר מכר, כמה עולה רישום דירה בטאבו עם חישוב האגרות לפי התקנות, מה מעכב, איך רושמים דירה שהתקבלה בירושה או במתנה, ואיך בודקים מה רשום היום. בסוף יש שאלון קצר שמראה באיזה מצב הדירה שלכם ומה הצעד הבא. עו"ד נתן כהן מלווה את השלב הזה כחלק מכל ליווי עסקת מקרקעין, וגם כשירות נפרד לבעלי דירות שהרישום שלהם נשאר פתוח.

מה זה רישום זכויות בטאבו?

רישום זכויות בטאבו הוא הפעולה שבה לשכת רישום המקרקעין רושמת בפנקס שהזכות בדירה עברה מהבעלים הקודמים לבעלים החדשים. רק מהרגע הזה העסקה גמורה.

המילה טאבו היא הכינוי העממי ללשכת רישום המקרקעין של משרד המשפטים, שמנהלת את פנקסי המקרקעין לפי גוש, חלקה ותת חלקה. חוק המקרקעין קובע בסעיף 7 שעסקה במקרקעין טעונה רישום, ושהיא נגמרת ברישום. החוק מוסיף שעסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. במילים פשוטות, מי שחתם על חוזה ושילם את כל התמורה מחזיק בזכות חוזית כלפי המוכר, אבל עדיין לא בבעלות.

ההבדל הזה נשמע תיאורטי עד שמשהו משתבש. סעיף 125 לחוק קובע שהרישום בפנקסים של מקרקעין מוסדרים הוא ראיה חותכת לתוכנו. לכן בנק, קונה עתידי או רשות מסתמכים על הנסח ולא על החוזה שבמגירה. רישום בעלות בטאבו הוא מה שהופך את מה שסוכם על הנייר לעובדה שכל גורם מכיר בה, ולכן רישום זכויות בטאבו הוא הצעד שסוגר כל עסקה.

רישום נכס בטאבו נעשה בכל פעם שהבעלות משתנה. בקנייה ובמכירה נרשם שטר מכר. בירושה נרשמת הירושה על פי צו ירושה או צו קיום צוואה. במתנה בין בני משפחה נרשם שטר מתנה. ובכל אחד מהמקרים האלה, אם יש משכנתה, נרשם לצד הבעלות גם שטר משכנתה לטובת הבנק. העיקרון זהה בכולם, מה שמשתנה הוא המסמכים שצריך לצרף.

חשוב לדעת גם מה הרישום אינו. הוא לא מחליף את החוזה ולא מתקן אותו. אם בחוזה הובטחה חניה שלא מופיעה בנסח, הרישום לא ייצר אותה. לכן העבודה הנכונה מתחילה בהשוואה בין מה שנקנה לבין מה שרשום, עוד לפני שמגישים משהו ללשכה.

מה קורה אם לא רושמים את הדירה בטאבו?

כל עוד הזכות לא רשומה, הבעלים הרשום הוא עדיין מי שמכר. זה פותח פתח לעסקה כפולה, לעיקול על שמו, ולעיכוב בכל מכירה, משכנתה או ירושה עתידית.

החוק עצמו מתאר את התרחיש המדאיג. סעיף 9 לחוק המקרקעין עוסק במי שהתחייב לעשות עסקה ולפני שהיא נרשמה התחייב לעסקה נוגדת כלפי אדם אחר. הכלל הוא שזכות בעל העסקה הראשונה עדיפה, אבל יש חריג. אם הקונה השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב, זכותו עדיפה. כלומר, מי שקנה ראשון ולא רשם עלול להפסיד לקונה שני שכן רשם.

גם בלי תרחיש קיצוני, דירה שלא רשומה על שם הבעלים מסבכת כל צעד הבא. קונה שרוצה לקנות מכם ירצה לראות את כל שרשרת הזכויות, והבנק שלו יבקש לוודא שמי שמוכר הוא אכן מי שיכול להעביר בעלות. ירושה של דירה שלא נרשמה על שם המוריש מחייבת קודם להשלים את הרישום הקודם, לפעמים מול מוכר שכבר אינו בחיים או שלא ניתן לאתר אותו.

יש גם סיכון שמגיע מהצד של המוכר. כל עוד הנכס רשום על שמו, נושה שלו יכול לנסות לרשום עליו עיקול. הערת אזהרה שנרשמה בזמן מגינה על הקונה ברוב המקרים, אבל המאבק על העדיפות הוא בדיוק מה שרישום מוקדם חוסך. לכן מי שמשלים רישום בעלות בטאבו סמוך לתשלום האחרון סוגר את החשיפה הזו לגמרי. אנחנו ממליצים לקבוע את מועד הרישום כבר בחוזה, ולא להשאיר אותו לאחרי המסירה.

איפה הדירה שלכם רשומה היום?

דירה בישראל יכולה להיות רשומה בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. מי שמנהל את הרישום קובע לאן מגישים ואילו מסמכים צריך.

הפנקס של הטאבו הוא המרשם הסופי, אבל לא כל דירה הגיעה אליו. בבניין חדש שעדיין לא נרשם כבית משותף, הזכויות של הקונים מנוהלות בדרך כלל ברשימות של החברה המשכנת, הגוף שבנה ושיווק את הדירות. בקרקע של המדינה שמוחכרת בחכירה לדורות, חלק מהזכויות מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל עד שהן מועברות לטאבו. ויש דירות שהזכות בהן רשומה בטאבו, אבל כחלק בלתי מסוים בחלקה ולא כתת חלקה נפרדת.

מקור: סעיפים 7 ו-125 לחוק המקרקעין; רשות מקרקעי ישראל, דף השירות לרישום צו בית משותף

ההבחנה הזו חוסכת זמן, כי רישום נכס בטאבו נעשה רק במרשם שבו הזכות מנוהלת. מי שמגיש שטר מכר ללשכה על דירה שאין לה עדיין תת חלקה, יקבל אותו בחזרה. במקרה כזה הצעד הנכון הוא קודם לבדוק מה מעכב את רישום הבניין, ורשות מקרקעי ישראל עצמה כותבת שרישום הבית המשותף הוא שלב הכרחי לפני רישום זכויות. הפירוט של השלב הזה, ממי שאחראי עליו ועד המועדים בחוק, נמצא בעמוד על רישום בית משותף.

ומי שקונה עכשיו מקבלן, עוד לפני החתימה, יכול לבדוק מראש באיזה שלב נמצא רישום הקרקע והבניין ומה החוזה אומר על מועד הרישום. בדיקה כזו היא חלק מכל ייעוץ ברכישת דירת קבלן, והיא קובעת כמה זמן הזכות שלכם תחכה ברשימות של החברה.

שלבי רישום דירה בטאבו, מהחתימה ועד הנסח

בעסקת מכר רגילה של דירה יד שנייה, רישום זכויות בטאבו עובר שישה שלבים מהחוזה ועד הנסח. ההגשה עצמה היא הקצרה מכולם. השלבים שלפניה, שבהם מתקבלים אישורי המס והעירייה ומוסרות משכנתאות ישנות, הם שקובעים את הקצב. הציר מתאר את הסדר שבו הדברים קורים בפועל.

שני שלבים בציר מפתיעים לא מעט קונים. הראשון הוא המשכנתה של המוכר. דירות רבות נמכרות כשעדיין רשומה עליהן משכנתה, וכדי שהקונה יקבל זכות נקייה, הבנק של המוכר צריך לקבל את יתרת ההלוואה ולהוציא מכתב כוונות ואחר כך אישור לסילוק. השני הוא שהבנק של הקונה, אם הוא לוקח משכנתה, רוצה לראות את שטר המשכנתה שלו נרשם יחד עם הבעלות, ולכן מתאם את הצעדים שלו מול אותו תיק.

החתימה על השטר והאימות שלה מוסדרים בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום). תקנה 12 מאפשרת לצדדים להתייצב לפני הרשם, שבודק את המסמכים, מחתים אותם על שטר העסקה ומאמת את החתימות. תקנה 14 מאפשרת לעשות את אותו הדבר בפני עורך דין, שמזהה את הצדדים, מסביר להם את מהות העסקה ותוצאותיה, מאמת את החתימות ומאשר בכתב את פרטי השטר. ברוב העסקאות זו הדרך המקובלת, כי עורך הדין שליווה את העסקה כבר מכיר את התיק. במשרד שלנו כל תיק מתחיל בנסח עדכני, כדי שהשטר ייכתב מול מה שרשום בפועל.

אילו מסמכים צריך לרישום זכויות, ומה זה שטר מכר?

בעסקת מכר מגישים שטר מכר חתום ומאומת, אישור מס שבח, אישור מס רכישה, תעודת עירייה לטאבו, נסח עדכני, ובמקרה הצורך אישור לסילוק משכנתה ושטר משכנתה חדש.

שטר מכר הוא הטופס הרשמי שבו המוכר מעביר את הזכות לקונה לצורך רישום בעלות בטאבו, והוא המסמך שהרשם רושם על פיו. החוזה קובע את התנאים בין הצדדים, המחיר, המועדים וההתחייבויות. השטר הוא הכלי שבאמצעותו הזכות עוברת בפנקס. הוא מפרט את הגוש, החלקה ותת החלקה, את החלק שנמכר ואת פרטי הצדדים, ולכן כל שגיאה בו, למשל מספר זהות או חלק בנכס שאינו תואם את הנסח, מחזירה את התיק.

מקור: המדריך של לשכת רישום המקרקעין לפעולות רישום ועדכון זכויות; סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין; סעיף 324 לפקודת העיריות

אישורי המס הם התנאי שבלעדיו אין רישום בטאבו. סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע שמכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע. לכן גם כשהקונה שילם הכל והמוכר מסר מפתחות, תיק בלי אישור מס שבח לא יתקדם. זו גם הסיבה שבחוזים רבים נשארת בנאמנות יתרה מהתמורה עד שהמוכר מציג את האישורים.

האישור של הרשות המקומית מגיע מסעיף 324 לפקודת העיריות. עיריית תל אביב, למשל, מסבירה באתר שלה שהעברת זכויות בנכס מותנית בתעודה מהעירייה שמופנית לרשם המקרקעין, ושהתעודה ניתנת רק כשכל חובות הבעלים לנכס שולמו, ארנונה, אגרות והיטלים, כולל היטל השבחה. לפי אותו הסבר, תוקף התעודה הוא עד שנה מיום תשלום האגרה. ההיטל הזה הוא לעיתים ההפתעה הגדולה בתיק, כי הוא נובע מתוכנית שאושרה על הנכס ולא תמיד ידוע למוכר.

מסמכים נוספים לרישום זכויות בטאבו נדרשים לפי המקרה. כשאחד הצדדים פועל באמצעות מיופה כוח, מצרפים ייפוי כוח מתאים. כשצד הוא חברה, מצרפים מסמכים על קיומה ועל ההחלטה לבצע את העסקה. וכשהנכס אינו רשום כתת חלקה, ייתכן שיידרש קודם רישום של הבניין, כפי שתואר בפרק הקודם.

כמה עולה רישום דירה בטאבו?

אגרת רישום מכר היא ₪44 לפי תקנות המקרקעין (אגרות) המעודכנות ל-2026. משכנתה, ירושה או הערת אזהרה עולות ₪188 כל אחת, ושכר הטרחה נפרד.

האגרות בלשכת רישום המקרקעין נמוכות יחסית לשאר העלויות של עסקה. הן קבועות בתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות), ולפי תקנה 2 לתקנות הסכומים משתנים ב-1 בינואר של כל שנה לפי מדד המחירים לצרכן. לכן הסכומים שלמטה נכונים לנוסח העדכני של התקנות, ובכל הגשה בודקים את הסכום ביום התשלום.

מקור: תקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, התוספת, נוסח עדכני ליום 06/01/2026

בעסקה טיפוסית של קנייה עם משכנתה, האגרות בלשכה מסתכמות ב-₪377. רישום המכר ₪44, רישום המשכנתה של הקונה ₪188, ובדרך כלל גם מחיקת הערת האזהרה שנרשמה בזמן העסקה, ₪127. עוד ₪18 לנסח אלקטרוני אחרי הרישום, כדי לראות שהכל נרשם כמו שצריך. הסכומים האלה לא כוללים את מס הרכישה, שהוא עלות נפרדת לגמרי ומחושב לפי מדרגות מס רכישה ומצב הקונה.

בחישוב העלות הכוללת של רישום זכויות בטאבו, העלות העיקרית היא העבודה המקצועית. בדיקת הנסח והשרשרת, הדיווח למיסוי מקרקעין, המעקב אחרי האישורים, הכנת השטרים ואימות החתימות, ההגשה והטיפול בדרישות של הלשכה. בעסקת קנייה רגילה כל זה כלול בדרך כלל בשכר הטרחה של עורך הדין שמלווה את העסקה. כשמדובר ברישום שנשאר פתוח מעסקה ישנה, או בירושה, שכר הטרחה נקבע לפי היקף העבודה, וכדאי לסכם אותו בכתב מראש, כולל מה בדיוק נכלל בו.

כמה זמן לוקח רישום בטאבו, ומה מעכב אותו?

משך הרישום תלוי בעיקר במועד שבו התיק שלם. ההגשה עצמה קצרה, ומה שמאריך את הדרך הם אישורי המס והעירייה, שתלויים ברובם במוכר.

הגשה של תיק תקין מטופלת בלשכה כפעולה שגרתית, ולכן השאלה כמה זמן לוקח רישום בטאבו היא בעצם השאלה כמה זמן לוקח לאסוף את מה שלפניה. אלה העיכובים השכיחים, ומה עושים בכל אחד מהם.

יש מקרים שבהם העיכוב ישן הרבה יותר מהעסקה. דירה שנקנתה לפני עשרים שנה, אולי בשרשרת של כמה עסקאות שאף אחת מהן לא נרשמה, דורשת לשחזר את כל השרשרת. במקרה כזה מתחילים מהנסח, מאתרים מי הבעלים הרשום, ומשם בונים את הדרך קדימה, עסקה אחרי עסקה, עם האישורים של כל אחת מהן.

ומה קורה כשהמוכר נפטר או שלא ניתן לאתר אותו? הדרך משתנה, אבל לא נחסמת. כשהמוכר נפטר, היורשים שלו נכנסים בנעליו לצורך השלמת הרישום, ולכן צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה. כשאי אפשר לאתר אותו, ההליך מורכב יותר. בשני המקרים כדאי לבדוק את המצב המשפטי לפני שמנסים לבד, כי כל צעד שגוי מאריך את הדרך.

איך רושמים בטאבו דירה שהתקבלה בירושה או במתנה?

דירה בירושה נרשמת על שם היורשים לפי צו ירושה או צו קיום צוואה, באגרה של ₪188. דירה במתנה נרשמת בשטר מתנה, אחרי דיווח לרשות המסים.

רישום נכס בטאבו אחרי ירושה או מתנה נשען על מסמך אחר מאשר במכר. בירושה, השלב הראשון הוא לא הטאבו. קודם מקבלים צו ירושה או צו קיום צוואה, מהרשם לענייני ירושה או מבית המשפט. עם הצו מגישים ללשכת רישום המקרקעין בקשה לרישום הירושה, והתוספת לתקנות האגרות קובעת לה אגרה של ₪188. מי שירש חלק בדירה ורוצה שהיא תירשם על שם אחד היורשים בלבד, צריך בדרך כלל לסדר את זה בהסכם בין היורשים, ורק אחר כך לרשום.

הנקודה שכדאי לדעת מראש היא שרישום זכויות בטאבו בירושה נעשה על פי מה שרשום. אם הדירה עצמה לא הייתה רשומה על שם ההורה שנפטר, כי העסקה שבה הוא קנה אותה מעולם לא נרשמה, צריך קודם להשלים את הרישום ההוא. לכן בתיקי ירושה מתחילים בנסח, ולא בצו. כשהיורשים מחלקים ביניהם את הנכסים, הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים קובע מי מקבל מה, והוא חלק מהתיק שמוגש.

במתנה, העברת בעלות בטאבו דומה למכר, עם הבדלים במיסוי. ההורה והילד חותמים על שטר מתנה, מדווחים על העסקה לרשות המסים, ומצרפים את אישורי המס ואת תעודת העירייה כמו בכל העברה. מי שמתכנן העברת דירה במתנה לילדים צריך לבדוק קודם את ההשלכות על המיסוי ועל תקופת הצינון, כי ההחלטה איך להעביר משפיעה על המס שישולם בעתיד.

איך בודקים על שם מי רשומה הדירה?

מזמינים נסח טאבו לפי גוש, חלקה ותת חלקה. נסח מאושר אלקטרוני עולה ₪18, ובו רואים את הבעלים הרשומים, החלקים, המשכנתאות וההערות על הדירה.

הנסח הוא הדרך הכי מהירה לדעת אם רישום זכויות בטאבו הושלם, ואם רישום דירה בטאבו נעשה על השמות הנכונים. בחלק העליון מופיעים פרטי הנכס, הגוש, החלקה ותת החלקה, ובבית משותף גם החלק ברכוש המשותף וההצמדות. מתחת מופיעים הבעלים, ולצד כל אחד מהם החלק שלו בנכס והשטר שעל פיו נרשם. בהמשך מופיעות המשכנתאות, הערות האזהרה ועיקולים, אם יש.

כשקוראים את הנסח אחרי עסקה, בודקים שלושה דברים. שהשמות ומספרי הזהות של הבעלים החדשים נכונים, שהחלקים בנכס תואמים את מה שנקנה, ושהמשכנתה של המוכר והערת האזהרה שנרשמה לטובתכם בזמן העסקה נמחקו או טופלו. פער באחד מהם הוא סימן שהרישום לא הסתיים כמו שצריך, גם אם מישהו אמר לכם שהוא נעשה.

מי שמחזיק דירה ברשימות של חברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, לא ימצא את שמו בנסח הטאבו של הדירה. במקרה כזה מבקשים אישור זכויות מהגוף שמנהל את הרישום, ובודקים בו את אותם שלושה דברים. ותושבי חוץ, שלא תמיד נמצאים בארץ כשהנסח נדרש, יכולים לבצע את כל הבדיקה והטיפול מרחוק, במסגרת ליווי של עסקאות בינלאומיות בנדל"ן.

באיזה מצב הדירה שלכם נמצאת?

הצעד הבא תלוי במה שקרה עד היום ובמקום שבו הזכות רשומה. השאלון הקצר כאן עוזר להבין את המצב בלי לנחש, ומכוון אתכם לצעד הנכון הבא.

ארבעת המצבים שבשאלון הם אלה שחוזרים בדרך כלל: קנייה יד שנייה שהרישום שלה נתקע, ירושה של דירה שנשארה על שם ההורים, דירה מקבלן בבניין שעוד לא נרשם, ומכירה שמתקרבת בלי ודאות לגבי מה רשום. בחרו את התיאור הקרוב ביותר למצב שלכם, וקבלו כיוון ברור להמשך רישום זכויות בטאבו, ולמה שחסר כדי להשלים אותו.

מי שנמצא באפשרות האחרונה, לפני מכירה, ירוויח מלבדוק את הרישום עוד לפני שהוא מפרסם את הדירה. זו גם ההזדמנות לברר כמה עורך דין לוקח על מכירת דירה, ומה כלול בליווי, כולל השלמה של רישום שנשאר פתוח מהעסקה הקודמת.

שאלות ותשובות על רישום זכויות בטאבו