רישום בית משותף: מי אחראי, מה מגישים ומה עושים כשזה מתעכב

הרבה קונים מגלים את הנושא רק כשהם רוצים למכור, למחזר משכנתה או להעביר את הדירה לילדים. המפתחות אצלם כבר שנים, הארנונה על שמם, ובכל זאת בנסח הטאבו הדירה לא מופיעה בכלל, כי הבניין עדיין רשום כחלקה אחת על שם הקבלן או על שם בעלים קודמים. כל עוד הבית לא נרשם כבית משותף, אין לדירה מספר תת חלקה, ובלעדיו אי אפשר לרשום אותה על שם מי שקנה אותה.

רישום הבית נשמע כמו עניין טכני של הקבלן, ובבניין חדש זה אכן התפקיד שלו. אבל גם שם הקונה צריך לדעת מה המועדים בחוק, מה מעכב בדרך כלל ומה הוא משלם. ובבניין ישן שמעולם לא נרשם, או בבניין שבו בעל דירה הרחיב או בנה ועכשיו המצב בשטח כבר לא תואם את הרישום, היוזמה עוברת לבעלי הדירות עצמם.

המדריך עובר על כל המצבים האלה. מה זה רישום בתים משותפים ולמה הוא נדרש, מי אחראי ותוך כמה זמן, השלבים והמסמכים, האגרות, מה עושים כשהדירה מקבלן עדיין לא רשומה, מתי צריך תיקון צו בית משותף, איך רושמים בניין ישן, ואיך בודקים מה רשום היום. מי שנמצא לפני רכישת דירת קבלן ימצא שם את הבדיקות שכדאי לעשות עוד לפני החתימה.

מה זה רישום בית משותף ולמה הוא נדרש?

רישום בית משותף הוא רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים, שבו כל דירה מקבלת מספר תת חלקה משלה וחלק מוגדר ברכוש המשותף של הבניין.

חוק המקרקעין מגדיר בית משותף כבית שיש בו שתי דירות או יותר ושנרשם בפנקס הבתים המשותפים. לפי סעיף 142 לחוק, אפשר לרשום בפנקס בית שיש בו שתי דירות או יותר, כשכל אחת מהן ניתנת לזיהוי כיחידה נפרדת. עד הרישום, הבניין כולו רשום כחלקה אחת, וכל מי שגר בו מחזיק בה לכל היותר חלק בלתי מסוים, מה שנקרא בעלות במושע.

הרישום משנה את התמונה. כל דירה נרשמת כתת חלקה נפרדת, ולצדה נרשם החלק שלה ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא כל מה שבבניין ואינו חלק מדירה מסוימת, כמו הקרקע, הגג, חדר המדרגות, המעלית והמקלט. החלק של כל דירה ברכוש המשותף נקבע לפי היחס בין שטח הרצפה שלה לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר.

לצד הדירות נרשם גם תקנון. בתקנון מוסכם בעלי הדירות קובעים כללים משלהם, ובין היתר אילו חלקים מהרכוש המשותף מוצמדים לדירה מסוימת, כמו חניה, מחסן או גינה. כשלא נרשם תקנון מוסכם, חל על הבית התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. ההבדל הזה חשוב לכל מי שקנה דירה עם חניה או גינה, כי ההצמדה שלהן נקבעת בתקנון ולא בחוזה בלבד.

בפועל, רישום בית משותף בטאבו הוא התנאי לכל מה שבא אחריו. רשות מקרקעי ישראל כותבת זאת במפורש בדף השירות שלה. רישום הבית המשותף נדרש כשלב הכרחי לפני רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין. כלומר, בלי הרישום אין רישום דירה בטאבו על שם הקונה, ובלי רישום על שמו כל משכנתה, מכירה או העברה עתידית נעשית בדרך עקיפה וארוכה יותר.

מי אחראי לרישום בית משותף ותוך כמה זמן?

בבניין חדש המוכר אחראי לרישום. החוק נותן לו שנה מרישום החלוקה והאיחוד או ממסירת הדירה, המאוחר, ועוד 6 חודשים לרישום הקונה.

חובת רישום בית משותף על מי שמוכר דירה בבניין חדש קבועה בסעיף 6ב לחוק המכר (דירות). הסעיף מטיל על המוכר שלוש חובות, בסדר הזה. קודם כול, לבצע את כל הפעולות לרישום החלוקה והאיחוד של הקרקע שעליה נבנה הבניין, במועד המוקדם ביותר האפשרי. אחר כך, לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. ולבסוף, לגרום לרישום הזכויות של כל קונה בדירה שלו.

מקור: סעיף 6ב לחוק המכר (דירות) וסעיף 143 לחוק המקרקעין

יש סייג אחד שחשוב להכיר. בחישוב התקופות לא נספרות תקופות שבהן המוכר הוכיח שהעיכוב נגרם בגלל נסיבות שלא בשליטתו ושלא יכול היה למנוע. לכן, כשהמועד עבר, השאלה הראשונה היא מה עיכב, ולא רק כמה זמן עבר. העיכוב השכיח נמצא עוד לפני הבית עצמו, בשלב של רישום החלוקה והאיחוד של הקרקע, ואז גם הספירה של השנה עוד לא התחילה.

ומה הקונה משלם? סעיף 6ג לחוק המכר מגביל את ההוצאות המשפטיות שמוכר רשאי לדרוש מהקונה על רישום הזכויות, ובכלל זה על רישום בית בפנקס ועל שינוי או תיקון של צו רישום בית משותף. הסכום המרבי נקבע בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות). הקונה משלם את ההוצאות האלה ישירות לעורך הדין, ועורך הדין מוציא לו חשבונית.

עד שהדירה נרשמת על שמו, את הזכות של הקונה מגינה בדרך כלל הערת אזהרה שנרשמה לטובתו, או רישום ברשימות של החברה המשכנת. מי שעדיין לא בדק את זה, או שקנה דירה יד שנייה בבניין שלא נרשם, יכול לקרוא על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ועל מה שהיא נותנת ומה לא.

בבניין קיים התמונה אחרת. שם אין מוכר שהחוק מחייב, והבקשה מוגשת בידי בעלי הדירות. לפי סעיף 143 לחוק המקרקעין, המפקח על רישום מקרקעין נותן צו לרישום כשמבקשים זאת הבעלים ששטח הרצפה של הדירות שלהם הוא יותר ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית. כשהדירות מוחכרות בחכירה לדורות, הבקשה צריכה להיות מוגשת גם בידי המחכיר, ובקרקע של המדינה זו רשות מקרקעי ישראל.

שלבי רישום בית משותף, מהבקשה ועד הצו

הדרך אל צו רישום בית משותף עוברת דרך כמה גורמים, וכל אחד מהם בודק משהו אחר. הקרקע צריכה להיות רשומה כחלקה מוגדרת, התשריט צריך לשקף את מה שנבנה בפועל, ובקרקע של המדינה גם רשות מקרקעי ישראל חותמת על המסמכים לפני שהם מגיעים למפקח. הציר מתאר את הסדר המלא בבניין חדש. בבניין ישן הסדר דומה, רק שבמקום הקבלן בעלי הדירות הם שמגישים.

השלב הרביעי הוא זה שמפתיע הכי הרבה בעלי דירות. רוב הקרקעות בישראל שייכות למדינה ומוחכרות בחכירה לדורות, ולכן החוק דורש שגם המחכיר יגיש את הבקשה. בפועל זה אומר שהמסמכים נשלחים קודם לרשות מקרקעי ישראל. לפי דף השירות של הרשות, אם המסמכים תקינים הם נחתמים, מאומתים ומוחזרים למגישים, ורק אז מוגשים למפקח. אם נדרשים תיקונים, הבקשה מוחזרת עם כל המסמכים לתיקון ולהגשה חוזרת.

ואחרי שהצו נרשם, יש עוד צעד קטן שקל לשכוח. הרשות מבקשת שיועבר אליה העתק של הצו המאושר בידי המפקח. מי שמנהל את הבקשה בשם בעלי הדירות דואג גם לזה, כדי שהרישום ברשות יתאים לרישום בטאבו ולא ייווצר פער שיתגלה רק במכירה הבאה.

אילו מסמכים מגישים לרישום בית משותף?

לבקשה מצרפים טופס בקשה לרישום בית משותף, תקנון מוסכם, תשריט חתום, נסח עדכני של החלקה, כתב שיפוי, וייפוי כוח או הסכמה של בעלי הדירות.

הרשימה שלמטה היא רשימת המסמכים שרשות מקרקעי ישראל מפרסמת לבקשה לרישום צו בית משותף בקרקע שהיא מנהלת. מספר העותקים חשוב. בקשה שמגיעה עם עותק אחד של התקנון במקום ארבעה חוזרת, וכל החזרה כזו מוסיפה סבב.

מקור: דף השירות של רשות מקרקעי ישראל, רשימת מסמכי החובה לרישום צו בית משותף

המסמך שקובע את רוב התוצאה הוא תשריט בית משותף. הוא מציג את כל קומות הבניין, את גבולות כל דירה, את השטח שלה ואת ההצמדות שלה, ואת מה שנשאר ברכוש המשותף. כל מה שלא מסומן בתשריט כמוצמד לדירה מסוימת נשאר משותף לכולם. לכן חניה שהובטחה בחוזה אבל לא סומנה בתשריט כצמודה לדירה, עלולה להתגלות אחרי הרישום כחלק מהרכוש המשותף.

טופס בקשה לרישום בית משותף נמצא להורדה בדף השירות של רשות מקרקעי ישראל. אפשר להגיש את המסמכים לרשות בדואר רשום לאגף בעלות ורישום בקריית הממשלה בתל אביב, דרך מנחם בגין 125, להגיש אותם באופן אישי באותה כתובת בקומה E1, או בעמדות המודיעין של הרשות ברחבי הארץ. לבירור מצב הבקשה מוסרים את מספר התיק במוקד הרשות, *5575 או 03-9533333.

הגורם המשכן הוא מי שבנה ושיווק את הדירות ומנהל את רשימת הזכויות בבניין, בדרך כלל הקבלן או חברה משכנת. כשהוא קיים, הוא שמגיש את הבקשה. כשאין גורם משכן, למשל בבניין ישן שנבנה בידי בעלי המגרש, בעלי הדירות מגישים בעצמם, ואז ייפוי הכוח או מכתבי ההסכמה שלהם הם חלק מהבקשה.

כמה עולה רישום בית משותף?

אגרת רישום בית משותף היא ₪163 לבקשה ועוד ₪98 לכל דירה. בבניין של 12 דירות זה ₪1,339. עלות המודד ועורך הדין נוספת על האגרה.

אגרת רישום בית משותף קבועה בתקנות המקרקעין (אגרות), והיא נמוכה יחסית לשאר העלויות. העלות העיקרית היא העבודה המקצועית. מודד שמכין את התשריט, ועורך דין שמנסח את התקנון, אוסף את החתימות ומגיש את הבקשה. בבניין חדש העלויות האלה מוטלות על המוכר, והקונה משתתף בהוצאות המשפטיות עד הסכום המרבי שבתקנות.

מקור: תקנות המקרקעין (אגרות) בנוסחן העדכני

החישוב פשוט. אגרת הבקשה משולמת פעם אחת, ואגרת הרישום מוכפלת במספר הדירות. בבניין של 4 דירות האגרות מסתכמות ב-₪555, ובבניין של 30 דירות ב-₪3,103. גם תיקון של צו קיים עולה ₪163 לבקשה, ואם נוספות בו דירות, למשל אחרי תוספת בנייה, משלמים ₪98 על כל דירה חדשה.

בבניין ישן, שבו בעלי הדירות מגישים בעצמם, ההוצאה מתחלקת ביניהם. הדרך המקובלת היא לחלק אותה לפי אותו יחס של שטח הרצפה שקובע את החלק של כל דירה ברכוש המשותף, אבל זה עניין להסכמה בין בעלי הדירות, וכדאי לסגור אותו בכתב לפני שמזמינים מודד.

מה עושים כשהדירה מקבלן עדיין לא רשומה?

קודם בודקים בנסח של החלקה אם החלוקה והאיחוד נרשמו ואם הבית נרשם. אחר כך משווים למועדים שבחוק המכר ולחוזה, ופונים בכתב למוכר.

קונה שקיבל מפתחות לפני שנים והדירה עדיין לא רשומה על שמו לא צריך לנחש מה קורה. נסח של החלקה מראה באיזה שלב הבניין נמצא. אם הקרקע עדיין רשומה כחלק מחלקה גדולה יותר, העיכוב נמצא בשלב החלוקה והאיחוד. אם הקרקע רשומה אבל אין בה תתי חלקות, הבית עוד לא נרשם. ואם יש תתי חלקות אבל הדירה רשומה על שם הקבלן, נשאר רק רישום הזכויות של הקונה.

פנייה מסודרת למוכר פותרת חלק גדול מהמקרים, כי לעיתים קרובות העיכוב נמצא אצל גורם שלישי, כמו ועדה מקומית או לשכת רישום, והמוכר יכול להראות מה הוגש ומתי. מי שמקבל תשובה כללית, או לא מקבל תשובה בכלל, צריך לבדוק את החוזה ואת המועדים מול עורך דין לפני שהוא מחליט על הצעד הבא, כי סעיף 6ב(ג) מוציא מהספירה עיכובים שלא בשליטת המוכר.

ומה עם מכירה בזמן הזה? אפשר למכור דירה שעדיין לא נרשמה, אבל העסקה נעשית מול הרישום שקיים בפועל, בדרך כלל ברשימות של הקבלן או של החברה המשכנת ועם הערת אזהרה, והקונה החדש והבנק שלו יבקשו לראות את כל השרשרת. על מכירת דירה שעדיין לא רשומה ועל המסמכים שהקונה יבקש יש פירוט בעמוד נפרד.

מי שעוד לפני החתימה מול קבלן יכול לחסוך את כל זה בבדיקה מוקדמת של מצב הקרקע, של התוכנית ושל הסעיפים על הרישום בחוזה. את רשימת הבדיקות המלאה מפרט העמוד מה בודק עורך דין לקניית דירה?

מתי צריך תיקון צו בית משותף?

תיקון צו בית משותף נדרש כשהמצב בבניין כבר לא תואם את הרישום, למשל אחרי הרחבה, תוספת דירה, פיצול, או העברת הצמדה בין דירות.

רשות מקרקעי ישראל מנסחת את זה בפשטות. כשהמצב בשטח אינו תואם את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, יש צורך בתיקון או בביטול של צו הבית המשותף. לפי סעיף 145 לחוק המקרקעין, המפקח רשאי לתקן את צו הרישום לבקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, אחרי שנתן לכל בעל דירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיו.

המצבים השכיחים הם ארבעה. בעל דירה שהרחיב את הדירה לתוך שטח שהיה משותף, למשל גג או חצר. תוספת של דירות חדשות על הגג, בין היתר במסגרת תמ"א 38. פיצול של דירה אחת לשתיים או איחוד של שתי דירות לאחת. והעברה של הצמדה, כמו חניה או מחסן, מדירה אחת לאחרת.

על המקרה האחרון החוק נותן הקלה. סעיף 62 לחוק המקרקעין קובע שהצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות, אבל הצמדה שכבר קיימת אפשר להעביר מדירה אחת לדירה אחרת בבית בלי הסכמת שאר בעלי הדירות, בדרך של תיקון צו לפי סעיף 145. לכן בעל דירה שמוכר את החניה שלו לשכן לא צריך לאסוף חתימות מכל הבניין, אבל כן צריך תיקון צו מסודר.

בקשה לתיקון צו בית משותף מוגשת עם טופס בקשה בשלושה עותקים, תקנון מוסכם או מוסכם מתוקן בארבעה עותקים לפי הצורך, תשריט מתוקן שמציג את המצב הישן ואת המצב החדש, נסח עדכני, כתב שיפוי, וייפוי כוח או הסכמה של בעלי הזכויות כשאין גורם משכן. בתיקון שנובע מתמ"א 38 הרשות מבקשת גם אישור עורך דין שמפרט אם יש בבניין יחידות מסחריות, או נסחים נפרדים לכל יחידה.

בפרויקטים של התחדשות עירונית התיקון הוא חלק טבעי מהתהליך. בתמ"א 38 נוספות דירות על בניין קיים, ולכן הצו מתוקן ומשלמים ₪98 על כל דירה שנוספה. בפינוי בינוי נבנה בניין חדש לגמרי, ובסוף הפרויקט הוא נרשם כבית משותף חדש. בשני המקרים כדאי לבדוק כבר בחתימה על ההסכם עם היזם מי אחראי לרישום ותוך כמה זמן. העמוד על ליווי בעלי דירות בפינוי בינוי מרחיב על הנקודות האלה.

בניין ישן שמעולם לא נרשם כבית משותף

יש בישראל לא מעט בניינים ותיקים, בעיקר בבנייה פרטית של כמה דירות, שמעולם לא נרשמו בפנקס הבתים המשותפים. בנסח הם מופיעים כחלקה אחת, ולכל בעל דירה רשום חלק בלתי מסוים בה, למשל רבע או שישית. רישום בתים משותפים מהסוג הזה נעשה ביוזמת בעלי הדירות, ובלי חובת רישום בית משותף שמוטלת על גורם מסוים.

למה בכל זאת לרשום? כי בעלות במושע עובדת כל עוד כולם מסכימים. כשמגיעים למכירה, לירושה או למשכנתה, הקונה והבנק רוצים לדעת מה בדיוק נמכר, איזו דירה, באיזו קומה ועם איזו חניה, והרישום במושע לא אומר את זה. עד הרישום, את השימוש בכל דירה מסדיר בדרך כלל הסכם שיתוף במקרקעין בין הבעלים, וכדאי שהוא יהיה רשום. רישום בית משותף בטאבו הופך את ההסכמה הזו לרישום שכל גורם יכול לסמוך עליו.

הרוב שנדרש קבוע בסעיף 143. הבקשה מוגשת בידי הבעלים ששטח הרצפה של הדירות שלהם הוא יותר ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות. כלומר, שכן אחד שמסרב לא חוסם בהכרח את הרישום. אבל יש שני דברים שהרוב הזה לא מספיק להם. הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, כמו גינה לדירת הקרקע או גג לדירה העליונה, טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות. ותקנון מוסכם נרשם בהסכמת בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירות שלהם.

בבניין כזה, עבודת ההכנה חשובה יותר מההגשה. צריך לבדוק שמה שכל בעלים מחזיק בפועל תואם את החלק שרשום על שמו, לאתר בעלים שנפטרו ושהירושה שלהם עוד לא נרשמה, לבדוק אם הקרקע בבעלות פרטית או מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל, ולהסכים על ההצמדות לפני שהמודד משרטט אותן. בעיה שעולה אחרי שהתשריט כבר הוגש עולה זמן וכסף, ולכן מעלים אותה לפני.

איך בודקים אם הבית רשום כבית משותף?

מזמינים נסח טאבו של החלקה. אם הבית רשום, יופיעו בו תתי חלקות. את הצו, התקנון והתשריט אפשר להזמין באופן מקוון מתיק הבית המשותף.

נסח מאושר אלקטרוני עולה ₪18, ואפשר להזמין אותו לפי גוש וחלקה, ובבית רשום גם לפי תת חלקה. נסח מרוכז מציג את כל הדירות בבית בבת אחת, ומי שמזמין אותו כמסמך אלקטרוני משלם את אותם ₪18. בנסח של בית משותף רואים את מספר תת החלקה של כל דירה, את הבעלים הרשומים, את החלק ברכוש המשותף, את ההצמדות, ואת ההערות והמשכנתאות שרשומות על הדירה.

הנסח אומר מה רשום, אבל לא מראה איך זה נראה. בשביל זה יש את מסמכי התיק. משרד המשפטים מציע שירות מקוון להזמנת מסמכי בית משותף, הצו, התקנון והתשריט, ועותק סרוק ממסמכי תיק הבית המשותף עולה ₪39. עיון בתיק הפיזי, כשאפשר לקבל עותק סרוק, עולה ₪257, ולכן ברוב המקרים העותק הסרוק הוא הדרך הנוחה.

כדאי לקרוא את המסמכים האלה יחד. התשריט מראה איפה בדיוק נמצאת כל דירה ומה מוצמד לה, התקנון מראה אילו כללים חלים על הבית, והנסח מראה מה מתוך כל זה רשום היום על שם מי. פער בין שלושתם, למשל חניה שמופיעה בתשריט אבל לא בנסח, הוא הסימן הראשון לכך שנדרש תיקון. בדיקה כזו היא חלק קבוע בכל ליווי עסקאות נדל"ן, עוד לפני שמישהו חותם.

באיזה מצב הבניין שלכם נמצא?

הצעד הבא תלוי בשאלה אם הבניין חדש או ישן, ואם הוא כבר רשום בפנקס. בחרו את התיאור הקרוב ביותר למצב שלכם וקבלו כיוון לצעד הבא.

שאלות ותשובות על רישום בית משותף